深圳小产权房是民间俗称，指建在原集体用地或国有未完善手续土地上、未缴土地出让金、不能办理国家《不动产权证》（红本）的住房。它不是法律概念，法律上对应的是「违法建筑」「历史遗留违法建筑」「未完善用地手续不动产」。深圳的小产权房通常分为五类：农民房（村民自建房）、村委统建楼、集资房、军产房、集体大红本房；此外还有一类容易被混淆的特殊形态——持有绿色《房地产证》的绿本房。据官方公布数据，截至 2013 年底深圳违法建筑约 37.94 万栋、建筑面积约 4.05 亿平方米，占全市总建筑面积约 49%，这也是「近 40 万栋、约占存量住房一半」这一常见说法的来源。
不是。「小产权房」在法律上不存在这个名词，它只是民间为了对比商品房红本而造的俗称。法律体系中对应的表述只有三个：「违法建筑」「历史遗留违法建筑」「未完善用地手续不动产」——深圳官方文件用的是后两种表述。
通常分为五类：农民房（村民自建房）、村委统建楼、集资房、军产房、集体大红本房。其中农民房数量最多、最常见；军产房风险最高。各类在民间和中介口径里叫法不一——统建楼也叫村委房，集资房也叫村委集资房或开发商建房，军产房也叫军产权，集体大红本房也叫集体红本，指的都是同一类。
| 类型（含民间叫法） | 是什么 | 关键特征 |
|---|---|---|
| 农民房 村民自建房 · 城中村私宅 | 原村民在宅基地上独栋自建的私宅 | 数量最多，一般 6–12 层，户型小，单价约为同地段商品房的 30%–50% |
| 村委统建楼 村委房 | 村股份公司统一开发的小区式楼房 | 有小区管理、电梯、停车场，价格比农民房高约 30%–50%，确权材料更齐全 |
| 集资房 村委集资房 · 开发商建房 | 村集体与开发商（或企业）合作集资建设的住房 | 合同甲方常为村委会与开发商两方，需重点核实用地手续和谁承担物业 |
| 军产房 军产权 | 建在军队土地上的住房 | 地方不登记，地方法院不受理军产纠纷，是五类中风险最高的一类 |
| 集体大红本房 集体红本 | 整栋楼只有一个公司或集体名下的红本 | 分套不能过户给个人，个人只能签租赁或使用权合同，实质是长租 |
核心区别是建设主体和居住形态：农民房是原村民宅基地独栋自建房，统建楼是村股份公司统一开发的小区式楼房。农民房一般 6–12 层、户型小、单价约为同地段商品房的 30%–50%；统建楼有小区管理、电梯和停车场，居住体验更好，但价格高约 30%–50%。统建楼的确权材料通常更齐全，拆迁谈判能力也稍强。
「大红本房」指整栋楼只有一个红本（或绿本）、登记在公司或集体名下，分套不能过户给个人的房子。购买者拿不到个人的不动产权证，只能与权属方签租赁或使用权合同，实质是长租。最大的风险是：租期到了房东可以不续，而且没有物权保护。
「绿本房」指持有深圳市国土资源和房产管理部门核发的绿色封面《房地产证》、证上记载为「非商品性质」的房产，多为早期集资房、福利房、村民自建房转登而来。它与红本房的核心区别是：红本（不动产权证）属市场商品房，可自由交易、可抵押；绿本产权完整但流转受限，不能自由过户、不能向银行抵押，2009 年后已停止发放。买二手绿本房无法更名，原业主的债权人仍可查到该房产，一旦进入执行程序，买家极易出局。需要说明的是，绿本房是「有证但受限」，与前文「无证的五类」不是同一维度，两类需要分开判断。
因为土地属于军队、地方不登记，交易在法律上几乎没有救济途径。具体有四点：交易只能签内部协议；律师见证在军队系统外没有意义；军队可随时收回；地方法院不受理军产纠纷。这意味着一旦发生争议，可能出现钱房两空且无处申诉的情况。
看土地性质和有无红本，两种情况结论相反。在商业、办公用地上合法报建、有红本的公寓属于商品房，可以正常交易（但通常不带学位）；没有红本、只签使用权合同的「公寓」就是小产权房的一种，常见于写字楼改公寓、厂房改公寓。
三大历史原因叠加：一是 1980 年代后外来人口暴增，住房需求远超商品房供应；二是 2004 年土地统征，但原村民房屋未实际拆除，形成大量未确权房；三是 2009 年 6 月 2 日《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》施行后开展全市普查，发出《农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》，让一批违建进入政府台账。据官方公布数据，截至 2013 年底深圳违法建筑约 37.94 万栋、建筑面积约 4.05 亿平方米，占全市总建筑面积约 49%，此后常被概括为「近 40 万栋、约占存量住房一半」。
2004 年后深圳名义上全部土地已国有，但原村民的宅基地使用权仍被承认——简单说就是「地已国有、房未确权」。这也是为什么它既不是纯粹的集体土地房，也不算完全的国有商品房。
不可信，那只是合同表述，没有法律保障。商品房的 70 年指的是土地使用权期限，有国家土地证支撑；而这类住房没有国家土地证，合同里写的「永久使用」或「70 年」不受法律保护，到期如何处置由政府决定，不存在自动续期。
从法律保障看，它不能办理不动产权证，交易不受《城市房地产管理法》保护，因此不存在「安全」的购买方式。本文只做知识科普，任何交易决策都应以政府公告和相关部门核实结果为准。
有没有国家颁发的不动产权证（红本）。有红本的是商品房，可以在市场自由交易、能办理按揭；没有红本的就是本文讨论的这类住房，只能签合同，不产生物权。
相对而言，统建楼的确权材料通常更齐全，拆迁谈判能力也稍强，但两者都不能办理个人不动产权证。「更安全」是相对概念，不等于没有风险。
不承认这个名词。深圳官方文件中使用的是「历史遗留违法建筑」「未完善用地手续不动产」等表述。2009 年的普查申报是把它纳入台账管理，不等于确认其合法性。
最常被引用的是三个：1999 年 3 月 5 日、2004 年、2009 年 6 月 2 日。1999 年 3 月 5 日是深圳历史遗留违法建筑处理中常用的建成时间节点之一；2004 年深圳完成全市土地国有化，成为全国首个没有农村社会管理体制的城市，此后严格意义上已不存在集体土地上的小产权房；2009 年 6 月 2 日《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》施行，据此开展全市普查并发放申报回执。
公开资料显示，深圳约有 40 万栋未确权房屋，这类住房占深圳存量住房近一半。具体居住人口没有权威统计口径，各类估算差异较大。