深圳小产权房涉及的凭证主要有五类：两证一书、猪肝本、国土绿本、历史遗留普查申报回执、律师见证书（或村委使用权证）。它们都不是《不动产权证》，不产生物权效力，但在旧改协商、拆迁补偿、占有证明等场景中，效力强弱差别很大——大致顺序是：历史遗留普查回执 ＞ 猪肝本 ＞ 两证一书 ＞ 村委使用权证 ＞ 律师见证书。就"转正"而言，2025—2026 年广东省与深圳市两级文件均已明确：小产权房一律不得通过历史遗留通道登记发证。
"两证一书"是 1990 年代前深圳原宝安、龙岗村民建房的报批文件组合，由《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《居民兴建住宅用地批准通知书》三份材料构成。它属于早期的合法报建凭证，但不是产权证，不能直接证明房屋所有权。2009 年后已停止发放，不过因为是官方出具的早期报建材料，在旧改协商和拆迁补偿认定中仍是重要参考。
"猪肝本"是民间对 1980—1990 年代原宝安县颁发的《房屋所有权证》的俗称，因其封面为砖红色而得名。它属于老式红本，部分可按规定换证，但农民房的猪肝本不等于商品房红本——后者是国家不动产登记机构颁发的《不动产权证》，可自由交易和抵押；猪肝本效力有限，不能等同于物权凭证。实际差别体现在：持有猪肝本的房屋，在拆迁认定时通常比完全无任何材料的房屋更容易被认可。
"国土绿本"指 1990 年代国土部门颁发的绿色封面《房地产证》，证上记载为"非商品性质"，2009 年后已停止发放。它与红本的核心区别是流转受限：绿本不能自由过户、不能向银行抵押。购买二手绿本房时无法更名，原业主的债权人仍可通过登记系统查到该房产，一旦进入执行程序，买家主张权利的难度很大。需要说明的是，绿本属于"有证但受限"，与完全无证的房屋不是同一维度，判断时要分开看。
历史遗留普查申报回执指 2009 年深圳全市普查违法建筑时发放的《农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》。它的作用仅限于证明"该建筑已进入政府台账"，不等于房屋合法，也不等于可以转正发证。但在实际操作中，有回执的房屋在旧改协商时通常比没有回执的房屋具有更明确的谈判基础——因为它至少证明了建筑的存在时间和申报记录。
"两规"指 2001 年深圳市人大常委会出台的两份处理规定——《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》与《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》，分别针对住宅类与产业类历史遗留违法建筑；"三规"是市场对 2018 年前后针对产业类、公共配套类历史遗留违法建筑处理办法的俗称。需要强调的是，这些规定属于分类处理依据，不是发证依据，住宅类农民房绝大多数走不到确权那一步。
不能。申报只是让建筑进入政府台账，与确权发证是两回事。只有在补缴地价、缴清罚款、用地手续合规等特定条件都满足的情况下，才可能办理确权。据行业统计口径，截至 2023 年深圳全市申报约 40 万栋，实际完成确权发证的比例不足 5%，且主要集中在村委统建楼。这个比例不是官方公布数，只作为市场参考量级。
2025 年 7 月 4 日，广东省自然资源厅印发《关于加快解决国有建设用地上不动产登记若干历史遗留问题的指导意见》，自 2025 年 8 月 4 日起施行，有效期 5 年。该文件针对用地手续不完善、规划核实不完善、开发主体缺失、竣工验收缺失、欠缴出让价款、房地信息不一致、跨宗地建设、存在抵押查封等八类历史遗留问题提出处置措施。但文件同时划出底线：严禁通过登记将违法用地或违法建设合法化，对"小产权房"、违反永久基本农田和生态保护红线管控要求建设等情形，一律不得登记。
不能。该文件全名《深圳市国有建设用地不动产登记历史遗留问题处理规定》，2025 年 5 月 17 日签发、2025 年 6 月 1 日施行，适用范围限定于"国有建设用地上"的特定不动产，不覆盖占原集体土地未办理转用手续的农民房。文件第三条列出的适用情形包括：1982 年 7 月 1 日《深圳市城市建设管理暂行办法》实施前建成且用地单位至今仍占有使用的不动产；原经济特区内 1993 年 7 月 1 日《深圳经济特区房地产登记条例》实施前、原宝安龙岗两区 1993 年 7 月 14 日《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》实施前建成且有土地权属或报建材料的不动产；2021 年 1 月 4 日前建成、经批准预售且实际销售但未完善手续的住宅等。其第四十三条还对属于历史遗留违法私房的情形作出排除性规定。
不算。律师见证书只是对民间合同签署行为的见证，不具有行政确权效力，也不能让无效合同变为有效。深圳司法行政部门已多次明确律师不得为小产权交易提供"见证过户"式背书，2026 年起深圳本地律师基本不再承接此类见证业务。见证书的实际作用仅限于证明"付款与交付行为发生过"，属于证据链中的一环。
只在村集体内部管理系统中有用，对外不产生物权效力。村委盖章的"使用权证"可用于办理水电过户、物业登记等村内事务，但拆迁协商时，开发商与政府部门通常不以村委证作为权属依据，而是看实际占有情况与历史材料。不过，村委备案记录可以作为证明占有链条的辅助证据保留。
就 2025—2026 年现行政策而言，不能。广东省 2025 年 7 月印发的指导意见明确"小产权房"一律不得登记；广东省自然资源厅与农业农村厅 2026 年 1 月 30 日施行的《关于妥善处理农村不动产登记历史遗留问题的若干意见》，同样将"小产权房"列入一律不得登记的情形；深圳市深府规〔2025〕2 号文又不覆盖原集体土地上的农民房。三级口径一致，不存在通过历史遗留通道办证的路径。任何声称"补地价就能转红本"的说法都与现行文件不符。
四份最值得关注：①《广东省自然资源厅关于加快解决国有建设用地上不动产登记若干历史遗留问题的指导意见》（2025-07-04 印发，2025-08-04 施行）；②《深圳市国有建设用地不动产登记历史遗留问题处理规定》（深府规〔2025〕2 号，2025-05-17 签发，2025-06-01 施行）；③《广东省自然资源厅 广东省农业农村厅关于妥善处理农村不动产登记历史遗留问题的若干意见》（2026-01-30 施行，时间界点为宅基地 2020-03-23、集体建设用地 2022-08-01）；④2009 年施行的《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（全市普查并发放申报回执的依据）。
相对更容易，但仍然远不等于能确权。回执的作用是把建筑纳入政府台账，在旧改协商中提供更明确的谈判基础；确权则还需满足补地价、缴罚款、用地合规等多项条件。按行业统计口径，申报量与实际发证量之间差距极大。
靠证据链而不是靠某一份证书。常见做法包括：买卖双方签署书面合同、付款全程留痕、在管理处办理备案登记、到街道办理居住信息登记。其中转账凭证的作用往往大于合同——转账备注应写清"××房购款"而非"借款""往来款"，聊天记录也需完整保存以证明交易合意。
通常认为历史遗留普查回执的实际作用最强，其次是猪肝本，再次是两证一书。原因在于回执对应政府台账记录，在旧改协商中最常被采纳；猪肝本是官方颁发的所有权证，但年代久远且不等同于商品房红本；两证一书只是早期报建材料。需要提醒的是，这三者都不是《不动产权证》，都不产生物权效力，排序只反映在实务协商中的被认可程度。
不是。国土绿本是国土部门颁发、在登记系统中有档案的正式证件，只是流转受限；村委使用权证是村集体内部出具的管理凭证，对外不产生物权效力。绿本的问题在于"有档案所以能被查到"，村委证的问题在于"只在村内有效所以对外没用"，两者的风险来源完全不同。