深圳小产权房能买吗？先看这 5 件事再决定

一、你付钱，换回来一张什么「证」

统建楼交易里你拿到的，是当初那份原始买卖合同，章可能是村委的、也可能是开发商的——它是债权凭证，不是产权凭证。绿本（《房地产证》）是国土部门发的，但属于非商品性质，不能交易、不能抵押，拆迁认的是证上记着的那个人。历史遗留回执、两证一书，是建房手续和备案回执，本身都不是产权证。

一句话：你签的是「买卖合同」，拿的是「合同加凭据链」，不是商品房那种一本红本写你名字的产权。把「我买了」和「产权是我的」画等号，是绝大多数坑的起点。

二、房子是谁的，登记在谁名下

小产权房不存在「过户」——过户是不动产登记机构办的转移登记，这类房子根本进不了那个系统。大家嘴里的「过户」，是去村委或物业改个名字；村委、物业都不是产权登记部门，改不改名，不改变房屋的实际占有和控制状态，更改不了产权人。土地和房屋的权益，登记在村集体、或者原权利人名下。

三、以后拆迁，赔给谁

法定保底只有一个：已登记的商品性质住宅（红本住宅），原地产权置换、套内面积不少于一比一——《深圳经济特区城市更新条例》第三十四条。历史遗留违法建筑的搬迁补偿，条例原文是「由市场主体与物业权利人参照本市房屋征收相关规定协商确定」，没有法定固定比例。

而「物业权利人」这四个字才是门槛：有证的看证上记载的权利人；没证的，看当年有没有做过普查申报、是不是长期实际占有、公示期间有没有人提异议、房屋是不是实际移交。所以别先问赔多少，先问到时候谁去签这个字。

四、户口能不能落在这套房子上

「买了小产权就能把户口迁进深圳」是一个误区。深圳公安的「市内移居」业务，是给已经是深圳户口的人、把户口在市内迁到这套房子地址上用的，外地户口不能凭这套房子落户深圳。而且户口落在这套房子上，不等于你拿到了房屋产权——房产权益、将来搬迁补偿的权益，看的还是原来的权利人。户口和产权，是两码事。

五、收楼，你实际拿到的是什么

「能收楼」的核心动作只有一个：交钥匙——拿得到钥匙、进得去门、能实际占有使用。广义还包括物业登记变更、水电账户更名，但这两件事并非必然存在：大量农民房整栋一个总表、没有独立户头，也没有物业公司。没有的，不是少了手续，是本来就没有这个户头。

一句实话

小产权房不是一个「能买还是不能买」的是非题。老杨的观点是，可以买，但先搞明白你拿的是什么证、房子在谁名下、拆迁认谁、户口是哪一码事、收楼到底拿到什么。把这 5 件事的纸面情况看清，再决定。