深圳小产权房能买吗？能住、能租、能再卖，先听老杨说清四件事

一、能不能自己住？能，这是最不用担心的一件事

交钥匙、拿门禁、住进去，这是最实在的一步。小产权房的交易，从村委或物业改完名字、原房东把钥匙交到你手上那一刻起，房子就在你的实际占有和使用之下。住，是事实，不是登记出来的。很多人一住十几年，水费电费都是自己在交，日子照过。这一条，不用纠结。

二、能不能收租金？能，租金刚性归你

房子在你的实际控制下，出租就是顺理成章的事：租约你签，租金你收，租客有事找你。这是持有小产权房最直接的收益，也是很多买家看中的点——深圳的租赁需求摆在那里，房子月月有进账。要留意的就是一条：租约、收租记录都留好，这是你长期实际占有的证据，讲拆迁的时候用得上。

三、能不能卖？能再卖，方式还是小产权这一套

可以再卖，但先把方式说清楚：小产权房的「卖」，还是签买卖合同、去村委或物业改名字这一套，过不了户——过户那个系统，这类房子根本进不去。你卖给下家的，是同样的合同权利：他付钱、拿钥匙、住进去、收租，跟你现在一样。这条链能一直传下去，深圳几十万套小产权房就是这么流转的。

所以「卖」不成问题，问题是你手里的链条全不全：买卖合同、付款凭证、水电记录、改名单据——都在，下家才敢接，你的价也谈得上去。

四、拆迁了，权益能不能保障？合同约定归你，认定看证据链

四个问题里最实在的一个，分两层说。

第一层，合同。现在市面上的买卖合同，条款一般写明：房屋交你占有、使用、收益，搬迁补偿的权益约定归你，需要办相关手续时卖方配合。白纸黑字，这是你的合同权利。

第二层，认定。真到搬迁那一天，补偿认的是「物业权利人」：有证的，看证上记着的人；没证的，看当年有没有做过普查申报、长期实际占有、公示期间无人提异议、房屋实际移交。

而且深圳的实操里还有一步，很多买家不知道：旧改一来，是开发商催着你去登记。确权登记要的核心材料，就是能证明房子是你的——有房产证的，拿房产证；没有房产证的，拿购房合同、律师见证书、法院裁决书、家庭财产分配书这些材料，登记公示确认之后才算数。所以权益保障不在嘴上，在纸面：合同一定要留好（特别重要，丢了没地方补）。别先问赔多少，先问到时候谁去签这个字。

再补两个高频误区

「过户」这个词，小产权房用不上——过户是不动产登记机构办的转移登记，这类房子进不了那个系统；大家嘴里的「过户」实际是去村委或物业改个名字，改不改名，不改变房屋的实际占有和控制状态。户口也不是「买了就能落」——深圳公安的「市内移居」仅限已是深圳户口的人办理，外地户口不能凭这套房落户深圳，且立户不等于拿到产权。户口和产权，是两码事。

一句实话

小产权房交易，买的是一套能落地的实际权益：住进去、租出去、传下去、拆迁有约定有证据。老杨的观点是，可以买，但要买得明白——四件事逐一对过，该留的纸面留好，再决定。